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0x00 前言简述

Tips: 本篇文章由笔者自己亲生经验以及在网上查询相关政策法规总结而来,可能受到时间与市场的变化以下内容仅供参考;

信息查询(收集):

  • 1) 重庆市网上房管局: http://www.cq315house.com/

    • 功能: 预售许可证查询、楼盘备案价查询、以及网签备案查询

  • 2) 国家企业信用信息公示系统: http://cq.gsxt.gov.cn/index.html

    • 功能: 房地产开发商企业公司相关信息、包括行政处罚与违法失信企业名单以及年报信息

  • 3) 中国裁判文书: http://cqfy.chinacourt.gov.cn/ | https://wenshu.court.gov.cn/ | http://tingshen.court.gov.cn/

    • 功能: 查看房地产开发商企业公司纠纷信息、裁判文书以及开庭信息;

  • 4) 第三方企业相关信息查询

  • 5) 第三方房屋售卖信息发布网站: 主要查询相关楼盘信息包括户型图、价格走向、楼盘评价等

  • 6) 第三方搜索引擎查询: 包括公司负面信息、纠纷信息以及其它相关信息

    • Google / 百度 / 贴吧 等等

    • 微博 、论坛

  • 7) 重庆公积金中心: https://www.cqgjj.cn/

    • 公积金贷款、贷款楼盘查询、公积金贷款政策


合同表格示例


0x01 专业术语

常用术语解释

房地产相关概念:

  • 房地产: 是指房产和地产的总和,指土地上的建筑物,附着物。

  • 房地产产权: 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用的土地使用权。具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处理的权利。

  • 房地产市场: 是由房地产一级市场(俗称土地市场)、房地产二级市场(俗称楼盘开发)、房地产三级市场(俗称散盘交易)组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场。

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    一级市场:即土地市场,是由国土部门掌握,通过协议,招标或拍卖的方式,将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。
    二级市场:即是房地产开发商在获得土地使用权后,在土地上兴建物业,然后通过销售,将该物业销售给广大的小业主。
    三级市场:即是小业主在开发商处购买物业后,拥有该物业的所有权(以房地产证为依据),然后将该物业的所有权转让给受让方。
  • 房地产性质: 单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类:

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    A、商品房 
    B、非商品房
    C、集资房
    D、福利房
    E、私房
  • 房地产用途: 从房地产用途来区分可以分为以下几点:

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    写字楼:
    1.标准写字楼
    2.商住写字楼
    住 宅:
    1.高层住宅(小高层)
    2.多层住宅
    3.洋房、小别墅
    商 铺:
    1.临街地铺
    2.裙楼商铺
    3.公寓
  • 房地产中介服务机构: 包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。

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    第五十七条 房地产中介服务机构应当具备下列条件:
    (一)有自己的名称和组织机构;
    (二)有固定的服务场所;
    (三)有必要的财产和经费;
    (四)有足够数量的专业人员;
    (五)法律、行政法规规定的其他条件。
    设立房地产中介服务机构,应当向工商行政管理部门申请设立登记,领取营业执照后,方可开业。

    第五十八条 国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。


房屋性质分类名词解释

  • 房屋: 一般指上有屋顶,周围有墙,能防风避雨,御寒保温,供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资,并具有固定基础,层高一般在2.2米以上的永久性场所。但根据某些地方的生活习惯,可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。

  • 商品房: 是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。

  • 房改房: 已购公有住房,是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的,房屋所有权归职工个人所有,按照标准价购买的,职工拥有部分房屋所有权,一般在5年后归职工个人所有。

  • 存量房: 是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。

  • 集资房: 一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地,国家予以减免部分税费,由参加集资的职工部分或全额出资建设,房屋建成后归职工所有,不对外出售。产权也可以归单位和职工共有,在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。

  • 微利房: 亦称微利商品房,指由各级政府房产管理部门组织建设和管理,以低于市场价格和租金、高于福利房价格和租金,用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特困户的房屋。

  • 平价房: 是根据国家安居工程实施方案的有关规定,以城镇中、低收入家庭住房困难户为解决对象,通过配售形式供应、具有社会保障性质的经济适用住房。其建房土地由政府划拨,配售对象及配售价格由政府管理部门审核认定。

  • 解困房: 是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房。

  • 再上市房: 是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。

  • 廉租住房: 是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能,向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。

  • 花园式住宅: 也叫西式洋房或小洋楼,也称花园别墅。带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼,建筑密度很低,内部居住功能完备,装修豪华,并富有变化,一般为高收入者购买。

  • 公寓式住宅: 相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市,大多数是高层,标准较高,每一层内有若干单户独用的套房,包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等,供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。

  • 安居工程住房: 是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房,优先出售给无房户、危房户和住房困难户,在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户,不售给高收入家庭。成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(小区级非营业性配套公建费,一半由城市人民政府承担,一半计入房价)、1%-3%的管理费、贷款利息和税金等7项因素构成。

  • 经济适用住房: 是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划,用地一般实行行政划拨的方式,免收土地出让金,对各种经批准的收费实行减半征收,出售价格实行政府指导价,按保本微利的原则确定。


土地类型与房屋产权概念:

  • 土地类型: 土地按其性质划分为:居住、商住、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资,微利房地产。

  • 土地使用权年限: 是指政府以拍卖,招标,协议的方式,将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后,如该土地用途符合当时城市规划要求的,土地使用者可申请续用,经批准补清地价后继续使用,如果不符和则该土地使用权由政府无偿收回(考虑到有不动产政策会有相应的赔偿比例)。

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    * 居住用地70年;
    * 工业用地50年;
    * 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;
    * 商业、旅游、娱乐用地40年;
    * 仓储用地50年;
    * 综合或者其他用地50年。
  • 房屋产权: 泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分,并排除他人干涉的全能,是物权的一种,房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。

  • 房屋权属登记: 指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记,并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占有范围的土地使用权权利主题一致的原则。

  • 房地产权登记: 通常称“产权登记”(包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记)城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制,加强城镇房屋的管理,依法确认房屋所有权的法定手续,在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记,经审查确认产权后,由房屋管理机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段,只有通过房屋所有权登记,才能对各类房屋产权实施有效的管理

  • 共有产权: 指一家房地产有两个或两个以上的权利主体,即共有人(例如一对小情侣婚前一起买房),在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小,对共有房地产享有一定的利益,并承担相应的义务;后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利,并承担相等的义务。

  • 房屋过户: 即更换房屋承租人姓名。

  • 房屋抵押: 产权所有人以房契作为抵押,取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理,债权人只按期取息,而无使用管理房屋的权利,待借款还清,产权人收回房契抵押即告终结。


商品房销售名词解释

  • 期 房: 是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止,所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。

  • 现 房: 是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房,即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房,与消费者签订商品房买卖合同后,立即可以办理入住并取得产权证。

  • 楼 花: 一词最早源自香港,是指未完工的在建物。一般称卖“楼花”为预售房屋,买“楼花”为预购房屋。

  • 实际销售面积: 是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订(正式)销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积,但包括报告期或报告期以前签订了预售合同,在报告期又竣工的商品房屋面积。

  • 预售面积: 是指报告期末仍未竣工交付使用,但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。报告期预售又在报告期转正式或协议销售的商品房屋的面积应列入实际销售面积,同时统计为销售收入。

  • 外销(租): 经有关部门批准,销售(或出租)给境外企业和个人,包括外国人、外籍华人、华侨及港澳台同胞的商品房屋面积。

  • 销售给个人: 是指实际销售给国内私人的商品房屋面积。不包括外销中销售给个人的部分。

  • 商品房的起价: 是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。

  • 商品房的均价: 是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数,即得出每平方米的价格。

  • 灰空间: 最早是由日本建筑师黑川纪章提出。其本意是指建筑与其外部环境之间的过渡空间,以达到室内外融和的目的,比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解为建筑群周边的广场、绿地等。

  • 会 所: 就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件:康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所;中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所;还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。

  • 外飘窗: 指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起,窗子三面为玻璃,从而使人们拥有更广阔的视野,更大限度地感受自然、亲近自然,通常它的窗台较低甚至为落地窗。

  • 中空玻璃: 中空玻璃是对传统单玻门窗的革新,是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术,它由两层甚至更多的玻璃密封组合,但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体(如加入惰性气体)状态,故称”中空玻璃”,这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。

  • 基 ä»·: 经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层,朝向差价后而得出。

  • 均 ä»·: 将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数,即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价,但也有例外,前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向,以2800元/平方米统一价销售”,即以均价作销售价,也不失为引人瞩目的营销策略。

  • 三通一平(净地): 土地具备上水、雨污水和道路通以及场地平整的条件,即是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通、场地平整。

  • 七通一平(熟地): 是指土地(生地)在通过一级开发后,使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件,使二级开发商可以进场后迅速开发建设,即是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。

  • 五证两书:

      • 五证包括《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》,其中前两个证由规划部门核发,《开工证》由建设部门核发,《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由国土资源部门和房屋管理局核发。 
      • 两书包括:《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书制度的规定》



与住宅相关的概念

  • 单元式住宅: 是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式。通常每层楼面只有一个楼梯,住户由楼梯平台直接进入分户门,一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。

    • 复式商品房: 是一种经济型房屋,在层高较高的一层楼中增建一个夹层,从而形成上下两层的楼房。
  • 商住住宅: 是soho(居家办公)住宅观念的一种延伸。它属于住宅,但同时又融入写字楼的诸多硬件设施,尤其是网络功能的发达,使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。

  • 公寓式住宅: 相对于独门独院别墅,大多数为高层,每层有若干个可以单独使用的套房,里面一应俱全。

    • 酒店式服务公寓: 是指提供酒店式管理服务的公寓。始于1994年,意为“酒店式的服务,公寓式的管理”,市场定位很高。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的,具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外,更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务,让人有宾至如归的感觉。
  • 花园式住宅: 一般带有花园、草坪、车库样式为二、三层,特点:建筑密度低,内部居住功能相当完备,装修华丽、富有变化。

    • 跃层式商品房: 由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房,并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。
    • 水景商品房: 是指依水而建的房屋。
    • TOWNHOUSE: 也叫联排别墅,正确的译法应该为城区住宅,系从欧洲舶来的,其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。
  • 经济适用房: 具有社会保障性质的商品住宅,它具有经济性和适用性。经济性:是指住房价格相对市场价格而言即比市场商品房价格低,能够适应中低收入家庭的承受能力,适用性指住房的设计和建筑标准上强调使用效果,而不是降低标准。

  • 商住住房(SOHO): Small Office Home Office是住宅观念的延伸,属于住宅。但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施,尤其是网络功能发达,能使居住的同时从事商业活动的居住形式。事业一些小公司,以及依赖网络进行社会活动的人群。

  • RUN智能家居布线系统: 是一种物理网络系统建立在国际标准之上,以TIA/EIA570A为核心,以每户为单位,支持家庭和小区内所有弱电(电话、电脑、视频、BA)地应用,由双绞线、同轴电缆、光纤和连接配件组成,所有的连接均端接于分布在每个房间的通讯插座和面板,并可简单地自动连接相关设备,如电脑、电视、传真、防盗警报系统等,为每一户成员提供安全和舒适的生活环境。


房屋构造与面积有关概念(房屋面积术语)

  • 复式: 区别于跃层,受跃层启发,经济型跃层结构(上下不一样高);

  • 错层: 户内楼板面高度不一样,错开出有楼梯连接,但未分成两层,适合大面积住宅;

  • 进深: 一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度);

  • 开间: 住宅的宽度,一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m较舒适);

  • 层高: 房屋一层的高度,指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m);

  • 净高: 一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m);

  • 户型: 根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室;

  • 住宅的结构形式: 商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分,一般可以分为下面三种形式情况:

    • (1)砖混结构住宅: 砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑,柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲,砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。
    • (2)砖木结构住宅: 砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑,楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。
    • (3)钢筋混凝土结构住宅: 钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作,墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好,整体性强,抗腐蚀耐火能力强,经久耐用。
  • 建筑面积: 建筑物各层面积总和,每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算,包括使用、辅助面积和结构面积;

  • 公摊面积:

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    1、公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积;
    2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%
  • 套内建筑面积: = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积

  • 商品房销售面积: = 套内建筑面积 + 分摊公用面积

  • 使用面积: 建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。

  • 辅助面积: 建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。

  • 结构建筑面积: 建筑物各层中,外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。

  • 套内墙体面积: 公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积,如壁橱等,以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。

  • 公用建筑面积: = 整栋楼的建筑面积 – 套内建筑面积 – 不应分摊的建筑面积

  • 公摊的公用建筑面积: = 套内面积 × 公用建筑面积分摊系数

  • 建筑系数: “建筑占地系数”的简称,指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比,以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下,尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求,并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。

  • 使用面积系数: 用百分率表示,等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。

  • 公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积 ÷ 套内建筑面积总和

  • 使用率: 使用面积与建筑面积之比,用百分数表示。板楼:80%;塔楼75%;写字楼70%;商场65%。使用率与人流量密切相关,人流量大的地方,使用率低

  • 实用率: 套内建筑面积和住宅面积之比。

  • 容积率: 总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比

  • 建筑覆盖率: 又称“建筑密度”,是指建筑物基底占地面积与规划用地之比

  • 绿化率: 指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

  • 绿地率: 指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。

  • (住宅)房屋使用面积: 是指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼、(暗楼)等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。

  • (住宅)房屋建筑面积: 房屋的建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20M以上(含2.20M)的永久性建筑。

  • 成套住宅建筑面积: 是指成套住宅的建筑面积总和。

  • 危险房屋建筑面积: 是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件,随时有可能丧失结构稳定和承载能力,不能保证居住和使用安全的房屋建筑面积。

  • 房屋减少建筑面积: 指报告期由于拆除、倒塌和因各种灾害等原因实际减少的房屋建筑面积(包括私有房屋)。

  • 房屋的产权面积: 房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

  • 房屋预测面积: 预测面积是指在商品房期房(有预售销售证的合法销售项目)销售中,根据国家规定,由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构,主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为,它是开发商进行合法销售的面积依据。

  • 房屋实测面积: 实测面积是指商品房竣工验收后,工程规划相关主管部门审核合格,开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据,是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。

  • 房屋的共有建筑面积: 房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

  • 成套房屋的套内建筑面积: 由套内房屋的使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。

  • 套内房屋使用面积: 为套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积按以下规定计算:

    • 1)套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和;
    • 2)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;
    • 3)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;
    • 4)内墙面装饰厚度计入使用面积。
  • 套内墙体面积: 套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积,其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

  • 套内阳台建筑面积: 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

  • 商品房的销售面积: 商品房按“套”或“单元”出售,商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

  • 共有建筑面积 (公有建筑面积): 共有面积的内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

  • 共有建筑面积的计算方法: 整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积,即为整幢建筑物的共有建筑面积。


税收有关概念

契税: 指房屋所有权发布转移时,就当事人所定契约按房价一定比例向新的房屋产权人所征收的一次性税费。它是针对房地产产权变动的专门税种,也是购房过程中购房所承受的最大税额的一次税费,根据各地情况不同实行3%~5%的幅度税率,综合优惠后约为房价的1.5%, 比如重庆是建面少于或者大于90平方且首套租房按照1%收取。

大修基金:

房屋增值税:


0x02 购置指南

购房注意事项

Q: 如何做到理性购房?

(1)测算承受力。购房消费一般都采用贷款的方式,所以购房者必须考虑今后每月贷款还款、物业费用等对自己日常经济生活的影响。如果忽略个人的消费能力、盲目追高,反而有可能会降低生活质量。

(2)选择地域。根据自己及家人的生活工作实际需要,综合考虑周边环境、交通、下一代的教育等因素,选择合适的地域。

(3)选择房型。根据自己及家人的心理特点、生活工作需要,生活空间、工作空间、公共空间、支付能力等,估算房型和面积。

(4)框定单价。结合上述条件大致框定心理价位。

(5)收集信息。收集有关楼盘信息和相关法律政策信息等,做到心中有数。可仔细参看各媒体的物业广告信息,也可在相关网站查询。

(6)眼见为实。对手头积累的资料进行综合比较后,必须到现场看房,并且要在时段、气候、人文、自然环境等各种条件下进行全面比较和了解。

Q: 购买期房时如何规避风险?

  (1)会看项目。

  对于开发企业推出的这个园、那个苑,不要被迷惑。如果以为“某某花园”就一定是个花园,那可能就错了。

  (2)会识地理位置。

  房地产广告中标有位置示意图的应对照地标,在真正的地图上查找,才会掌握楼盘的实际位置。

  (3)看清价格。

  购房人应弄明白房地产广告上的价格是均价还是起价。如果是起价,则是楼盘房屋的最低价格,而实际价格会因楼层、朝向、户型等因素而增加。

  (4)会辨外观图。

  将漂亮的外观图看清楚,是实景图还是效果图。千万别将效果图看成实景图。

  (5)别迷信户型图。

  户型图对购房人有很大吸引力,但可别被它迷住,应亲自去看一看。因为有的户型图比例明显不当。

  (6)了解开发企业实力。

  购房人在选择房屋时,注意选择实力强或信誉好的企业。如果你对广告中列出的东西不了解,别轻易购房,应先了解一下再说。

  (7)别被优惠迷惑。

  房地产广告中刊登有购房优惠条件的,消费者应多加思考,别被优惠之类的字眼迷惑。

  (8)仔细看按揭,算算是否合算。

  购房人可根据自己的经济状况选择付款方式,可向专家咨询贷款政策和知识,然后仔细算算哪种方式合算。

  3  购房者怎样防止虚假售房广告而不使自己受骗上当?

  (1)深入实地考察

    购房者到楼盘所在地进行广泛的调查,对楼盘地段位置、环境质量、交通条件、商服设施、建筑质量、房型结构、配套设施、物业管理等方面就可了解得清清楚楚。如果是期房.也应了解工程实际进度、施工情况、预计交房时间等。

    (2)详问房价和付款方式

    作为购房者,应该向房产商问清楚最低价、最高价和平均价及楼层、朝向系数,你感兴趣的房间单价和总价。如果有多种付款方式,自然要把每一种都搞清楚,回来后精打细算,看看哪一种方式对自己最有利。

    (3)订立合同约束

     购房者如果对房产商在广告中的承诺心存疑虑,可要求把许诺条件写入购房合同。购房合同是购房人与房地产商签订的具有法律效力的文件,房产商如不能履行合同或不能按合同规定履行,就应承担违约责任。

  4  开发企业未取得《商品房预售许可证》前能否以放号、发放会员卡等方式收取订(定)金、诚意金等购房款性质的费用?

  开发企业未取得《商品房预售许可证》前,不能采取放号、认订、登记发放会员卡和VIP卡等各种方式收取订(定)金、诚意金等购房款性质的费用。

  5  签订商品房买卖合同前应注意的事项?

  (1)审查开发企业是否具有商品房预售许可证,这表示开发企业是否具有土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。

  (2)采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本,并按照文本中所列条款认真填写。

  (3)注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等,如发现条件不对等的可提出意见。

  (4)分清房屋暂测和实测面积。对暂测面积和实测面积如有差异应提出意见,并写入正式合同的有关条款或增写条款。

  (5)房屋买卖的付款方式是否规范。在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等作出约定。

  (6)认准交房日期是否确定,将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”,并注明开发企业不能按时交房所需承担的责任。

  (7)为了防止开发企业将已抵押的房产再出售,在签合同时,可到各区的交易所查询房产是否被抵押。

   6  购房者买房前如何查询自己所购房屋是否已出售,有无司法查封、抵押等限制情况?

  购房者要了解所购房屋是否已出售,有无抵押、司法查封等限制情况,可以到商品房所在地的房地产交易所查询或登陆交易所网站查询。

  7  房地产开发企业在售房现场应公示哪些证件?

  房地产开发企业在售楼现场应公示《商品房预售许可证》,《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用权证》、《商品房预售测绘报告书》等证件。

   8  什么是商品房销售联机备案?

  商品房销售联机备案是开发企业在销售房屋前,先向房屋所在地的房地产交易所申请建立楼盘表,通过计算机系统管理开发企业所售楼盘,当购房者与开发企业签订商品房买卖合同后,应立即在售楼现场通过联机备案系统打印联机备案单。实行联机备案可保护购房者的权益,防止“一房二卖”等情况的发生。尚未实行联机备案的地区,买卖双方签订商品房买卖合同后,买卖双方应共同在合同签订之日起十日内向房屋所在地的房地产交易所申请办理合同登记备案。经登记备案的商品房买卖合同受法律保护。

   9  什么是商品房销售网上签约?

  我市从2006年10月8日起,主城区对新批准的商品房预售项目,全面推行网上签约制度。商品房销售网上签约是开发企业在销售房屋前,先向市国土房管局信息中心、房屋所在地的房地产交易所申请入网及建立楼盘表,通过计算机系统销售房屋,当购房者和开发企业签订合同时,直接登陆市国土房管局信息网,在网上直接将合同的所有内容拟定好,并经购房者同意和设置密码后提交到市国土房管局信息中心数据库,再由开发企业打印合同。这种制度的推行,一方面强制开发企业使用该系统,不允许开发企业与购房者手签合同(如不使用网上签约的打印合同,房交所将不予受理登记),另一方面也要求购房者通过网上签约主动了解该项政策,及时保护自己的权益。

  10  商品房销售以什么面积作为计价依据?

  根据《重庆市城镇房地产交易管理条例》(重庆市人大常委会194号公告)的规定,商品房销售应以套内面积作为计价依据。

   11  买卖双方在履行合同中出现争议应如何处理?

  根据《合同法》的有关规定:买卖双方在履行合同中出现争议,双方应协商解决。协商不成时,买卖双方应按合同争议的解决方式选择向仲裁机构申请仲裁或向人民法院申请诉讼。

   12  是否能以未成年人的名义购买房屋?

  因未成年人不具备民事行为能力,以未成年人的名义购买房屋,须持有法定或指定监护人的证明,房地产权属登记部门方能办理合同及权属登记。

   13  办理买卖合同登记后,经双方协商达成一致需解除合同、撤消登记,买卖双方是否应共同到房地产交易管理部门申请办理?

  解除合同、撤消登记涉及双方当事人的权益,当合同双方当事人需要解除合同、撤消登记时,买卖双方应持终止合同协议书等资料共同到房地产交易管理部门提出申请后,经审查符合要求后方能撤消合同备案登记。

   14  开发企业擅自改变商品房的户型、结构、建筑设计等,购房人应向哪些部门投诉?

  根据《重庆市城镇房地产交易管理条例》的规定,开发企业改变商品房户型、结构、建筑设计,应经规划等部门批准,并应在十日内通知购房人。未按规定擅自改变的,购房人可向规划行政主管部门投诉。

   15  开发企业交房时,开发企业应向购房人出示哪些手续?

  开发企业将商品房交付使用时,应向购房人出示《商品房竣工验收备案登记证》,交付住宅的还须提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。如未出示一证两书,购房者可拒绝接房并向建设行政主管部门投诉。

   16  购买商品房现房前应做些什么?

  购房应先了解开发企业是否已取得《房地产权证》,并同时了解所购买的房屋是否有已出售、抵押、查封等限制情况。购房者可以到商品房所在地的房地产交易管理部门查询或登陆房地产交易管理部门网站查询。

   17  购买二手房时应注意哪些事项?

  购买方选定二手房以后,在与出售方签订合同付房款以前,购买方应先确认出售方是否已取得房地产权证,并通过到房屋所在地的房地产交易管理部门或登陆房地产交易管理部门网站查询所购房屋权属状况和是否有抵押、查封等限制情况。在确认相关情况后,再与出售方签订合同,并及时到房地产交易管理部门办理转让过户手续。

   18  租赁房屋是否应向房地产行政管理部门申请合同登记备案?

  根据《城市房屋租赁管理办法》、《重庆市城镇房地产交易管理条例》等法规的规定,房地产租赁双方应依法签订书面合同,租赁双方应自合同签订之日起三十日内持房地产权属证明文件、身份证明和租赁合同向房屋所在地的房地产行政管理部门申请办理合同登记备案手续。未经登记备案的合同,不能对抗第三人。

Q:选择小户型有哪些门道?
在房价高企的当下,小户型已经成为具备刚性需求的年轻人和一些投资客眼中的”香饽饽”。但购买小户型,您可千万马虎不得,个中门道实在是不少。一招不慎就可能买回一个不理想的房源,眼看着周边房价呼呼地涨,而自己的房子却是烫手山芋,租不出去价格也卖不出去。那么购买小户型到底要注意哪些问题呢?

  • 交通便利是关键:

    • 从小户型的最终居住人群来看,自住者大多都是工作时间不长,手中无太多积蓄的年轻白领一族,而租住小户型的人群以收入较高的年轻白领、高级商务人员以及外籍人士等为主,他们的共同点是对交通以及周边的配套设施有较高的要求。所以选择小户型自住或投资,首选交通便利、配套设施完善的地段。
    • 笔者走访了南京几个小户型楼盘了解到,有不少小户型的潜在需求者就是因考虑到交通问题而对其“望而却步”。
  • “实用至上”为目标:

    • 选择小户型一定是“实用至上”,在“可居”的基础上追求“宜居”。小户型因其面积不大,设计上的不合理很容易将其不足之处进一步放大。
    • 在设计理念上内部空间利用要高度紧凑化,设计精细化,“像设计飞机客舱一样设计住宅”。“半间房”、“多功能房”等设计理念的运用就在舒适与紧凑间达到平衡。目前在售的小户型有些是明厨、明卫、赠送露台,在选择时一定要注意其户型设计是否紧凑合理,以符合自身需要为第一。
    • 小户型设计在于一个“巧”字,居室如何布局有讲究。比如厨房和卧室适当隔开,就有助于提高居室的舒适度,这往往也是很多小户型在设计时忽略的。
  • 选好楼层很重要

  • 小户型以小高层或高层为主,在选房时要弄清楚所购买的小户型每层户数、公用电梯数等,这对追求生活快节奏的人尤为重要。
  • 因其容积率较高,选择楼层也是关键点。很多人容易在楼层选择上步入种种误区。例如,有不少人认为高层空气新鲜,空气污染度低,20层的楼房很多人愿意选择10层以上的。但专家分析,高度在30米以上空气质量反而更差。

  • 一般来说,楼房的排风口都设在高层,钢筋混凝土结构也会迫使来自电器设备的电波沿着楼房循环,相当一部分是往上走,直至顶层。

  • 另外,高层对电梯的依赖性很大,一旦电梯出问题,上下楼成了大问题,而且一旦失火,救援起来也较为困难。

  • 当然低楼层也有光照不足、潮湿、空气循环减缓、空气质量差等问题,专家建议,购买6、7层位置最佳,但这也要视小区的具体情况而定,如楼间距等都是挑选楼层的重要参考因素。


Q: 重庆一手房购房指南说明及其注意事项?
购房指南:

  • 1、在选房过程中,如果您所购买的是现房,您可以直观地看到房屋的结构、户型,但如果是期 房则只能够以户型图来作为选房的依据了。

  • 2、您向开发商或代理商支付一定数额的订金并签订房地产认购书。

  • 3、如果您选择的是一次性付款方式的话,可以根据开发商要求分几次付清全部房款,开发商向您 开具付清全部楼款发票。

  • 4、如果您选择的是按揭贷款的话,那么您应交付一定成数(一般不少于2成每个地区的政策)的首期款,并签署正式的房地产买卖合同(现售或预售)。

  • 5、在开发商取得竣工验收证明书后会向您发放入伙通知书,要求您在接到通知书之日起若干天之内若无异议,即可入住。

  • 6、由开发商到有关部门交纳税费(通常税费是由开发商向您提前代收)增值税以及契税,办理房地产证。

注意事项:

  • 1、选房基本因素

    • ■ 地段 ■ ä»·æ ¼ ■ 周边市政规划 ■ 环境、配套 ■ 房屋结构、朝向 ■ 物业管理
  • 2、购房三要素

    • ■ 开发商的信誉 ■ 价格不是唯一因素 ■ 良好的物业管理很重要
  • 3、了解以下几个重要的建筑参数

    • 容积率——楼盘全部建筑面积与建设用地之比。

    • 绿化率——“绿化率”一词并不是规范的用词,准确的应为“绿化覆盖率”,即指绿化垂直影面积之和与小区用地之比,树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿入率。

    • 层高——从当层楼板百到上层楼板面之间的距离。

    • 净高——层高减去楼板厚度的高度,是您站在房屋当层所视的高度。

    • 框架结构——房屋的承重体系为柱子。

    • 剪力墙结构——以部分墙体代替柱子作承重体系。

    • 房屋建筑面积=套内建筑面积+应分摊的公共建筑面积

    • 公共分摊面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积

  • 4、挑选户型应注意:挑选户型时至少需要以下几种图:规划图、单元平面图、户型平面图,您可以向楼盘销售人员索取。

    • 规划图——反应了小区的规划布局,这直接关系到所挑选户型的具体位置,涉及到环境、交通、服务设施等多方面因素;

    • 住宅单元平面图——体现了一个信宅单元中几种不同户型的布局,他们之一间的关系可能影响到住宅的使用。

    • 户型平面图——描述了一套住宅的面积与房间布局,其尺寸、位置、限制、相互关系等基本参数体现了住宅的基本功能和经济性能。

5.买房须看:“五证”——开发商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》。一般情况下,您购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》就可以了。

WeiyiGeek.五证

WeiyiGeek.五证

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0x03 法规政策

基础知识

Q: 什么是个人住房贷款?
描述: 个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。目前个人住房贷款主要有委托贷款、自营贷款和组合贷款三种。

  • 个人住房委托贷款指银行根据住房公积金管理部门的委托,以住房公积金存款为资金来源,按规定的要求向购买普通住房的个人发放的贷款。也称公积金贷款。

  • 个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。也称商业性个人住房贷款,各银行的贷款名称也不一样,建设银行称为个人住房贷款,工商银行和农业银行称为个人住房担保贷款。

  • 个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款,是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。此外还有住房储蓄贷款和按揭贷款等。


按揭贷款

银行贷款有关的概念
按揭: 是指按揭人将房产产权转让按揭,受益人做为还款保证按揭人在换清贷款后,受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人,过程中按揭人享有使用权。

按揭所用材料:

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1、身份证复印件;
2、户口本复印件;
3、结婚证复印件;
4、学历证复印件;
5、收入证明(`公司开具一般是需要大于等于月供的2.2倍`);
6、购房合同复印件;
7、营业执照复印件;
8、三个月的连续税单;
9、固定资产的发票;
10、借款申请表

公积金贷款

Q: 房屋买卖的法律适用问题

(一)相关法律、行政法规的适用

  • 商品房买卖合同是民事合同的一种,关于民事行为法律效力以及法律责任等应当适用《民法通则》的相关规定。

  • 商品房买卖合同属于特殊的买卖合同,我国没有专门的法律对其进行规范,在商品房买卖的基本原则上,应当准用买卖合同的有关规定。《合同法》第 174条规定,法律对其他有偿合同有规定的,依照其规定;没有规定的,参照买卖合同的有关规定。所以《合同法》中有关买卖合同的规定在审理商品房买卖合同纠纷中可以参照适用。

  • 商品房买卖的标的物是不动产,而不动产有相应的法律制度予以调整,与动产买卖有所区别,因此,在商品房买卖中不仅要适用合同法的有关规定,还要受一些不动产相关法律的调整,如《城市房地产管理法》等。

  • 因为商品房买卖的标的物是一种不动产,它只能附着于土地上,而土地在我国只属于国家所有或者集体所有,房屋的所有人一般只能对房屋占用范围内的土地享有使用权而不是所有权,房屋买卖合同要受到土地使用权出让合同的制约,其内容必须符合土地使用权出让合同规定的期限和开发条件等,不得超越土地使用权出让合同的规定。所以商品房买卖合同纠纷的法律适用中,还应当注意我国对土地使用权管理方面的法律规定的适用。

(二)相关司法解释的适用规范

  • 依《商品房买卖解释》第28条规定,该解释自2003å¹´6月1日起施行。《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件,《商品房买卖解释》公布施行后尚在一审、二审阶段的,适用《商品房买卖解释》的规定;《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷,在《商品房买卖解释》公布施行前已经终审,当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的,不适用《商品房买卖解释》的规定;《城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为,适用当时的法律、法规和最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的规定。

组合贷款

以建设银行的个人住房组合贷款为例
描述: 个人住房组合贷款是指对按时足额缴存住房公积金的自然人在购买、建造、大修各类型住房时,中国建设银行同时为其发放公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款而形成的特定贷款组合。

  • 1、贷款用途:用银行信贷资金与住房公积金相配套,向在中国大陆境内城镇购买(建造、大修)各类型住房的具有完全民事行为能力且按时足额缴存住房公积金的自然人发放的贷款。
  • 2、贷款对象:在中国大陆境内城镇购买各类型住房的按时足额缴存住房公积金的自然人。
  • 3、贷款条件:申请中国建设银行个人住房组合贷款必须同时符合住房公积金管理部门有关公积金贷款的规定和建设银行有关自营性个人住房贷款的规定。应具备的基本条件为:

    • (1)有合法的身份;
    • (2)按时足额缴存住房公积金的自然人;
    • (3)有稳定的经济收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力;
    • (4)有合法有效的购买(建造、大修)住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件;
    • (5)有所购住房全部价款30%以上的自筹资金(对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的, 自筹资金比例为20%),并保证用于支付所购住房的首付款。
    • (6)有贷款行认可的资产进行抵押或质押,或(和)有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人;
    • (7)符合当地公积金管理部门规定的借款条件;
    • (8)贷款行规定的其他条件。
  • 4、贷款额度:公积金个人住房贷款和银行自营性个人住房贷款合计最高为所购住房销售价格或评估价值(以两者较低额为准)的80%,其中公积金个人住房贷款最高额度须按照当地住房资金管理部门的有关规定执行。

  • 5、贷款期限:在中国人民银行规定的最长贷款期限内(目前为30年),由公积金管理部门和贷款行根据借款人的实际情况,分别确定贷款期限。

  • 6、贷款利率:所贷款项中的商业性个人住房贷款部分按照个人住房贷款利率执行。公积金贷款部分按照个人住房公积金贷款利率执行。

  • 7、申请贷款应提交的材料:客户向公积金管理部门和银行依次提出借款申请时,需提交以下资料:

    • (1)身份证件(居民身份证、户口簿或其他有效身份证件);
    • (2)公积金管理部门和贷款行认可的借款人偿还能力证明材料,例如:收入证明、近三年的个人所得税纳税证明或(和)资产证明等
    • (3)合法的购买(建造、大修)住房的合同、协议及批准文件;
    • (4)借款人用于购买住房的自筹资金的有关证明;
    • (5)公积金管理部门和贷款行规定的其他文件和资料。
  • 8、客户贷款流程:

    • (1)贷款咨询:通过建行网点、电话或网站了解组合贷款中自营性贷款的有关情况和要求;通过公积金中心网站、电话和建行网点等了解公积金贷款的有关情况和要求;
    • (2)贷款申请:分别向住房资金管理中心和建设银行分别提出书面贷款申请,并提交有关资料。
    • (3)签订合同:获得公积金个人住房贷款额度之后,持公积金管理部门出具的《公积金个人住房贷款委托通知单》,向贷款行申请组合贷款(公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款)。客户在接到银行同意贷款的通知后,需与贷款行就公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款分别签订借款合同和担保合同;
    • (4)贷款发放:公积金中心和建行分别在条件具备时按合同约定发放贷款;
    • (5)客户还款:客户按合同约定按时还款。”
    • (以上内容仅作参考,客户申请办理以上产品和服务,以中国建设银行当地分行有关规定为准。为节约您的时间,请在办理相关手续前,详细咨询当地建设银行。)

Q: 银行贷款放款回执单有什么用?
描述: 银行贷款放款回执单表示银行收到要处理的贷款业务的证明,可以凭贷款放款回执单到银行查询该笔贷款的流程进度。一般来讲,银行回执单最核心的作用是表明个人或单位在银行办理业务的有效凭证。针对不同贷款类型,银行贷款放款回执单会有不同的作用。如对于生源地国家助学贷款来说,学生需要在入校报到后将贷款放款回执单交到学校,然后学校在收到放款回执单后可在国家开发银行生源地助学贷款系统中录入验证码完成贷款确认。而对于按揭房贷来说,只有在开发商收到银行贷款放款回执单之后,确认收款,我们才可以领取房产证。

  • 房贷领取回执单阶段是否放款已完成
  • 一般以收到银行放款短信为准
  • 银行贷款放款流程
  • 借款人申请-贷前调查-审批通过-合同面签
  • 房贷领取回执单后几天放款
  • 一般在十个工作日内

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0x03 F&Q

如何防范商品房交易陷阱
2012/08/07  

  一、当前商品房交易中常见的几类陷阱

  1、将已经抵押的房屋未经抵押权人同意再次出售。

  2、将已经出售的房屋再次出售。

  3、采取售后包租、返租或给予固定回报方式高价分零销售商铺。

  二、表现方式和存在的风险

  1、将已经抵押的房屋未经抵押权人同意再次出售

  表现形式:开发企业将取得商品房预售许可证的房屋预先抵押给银行,并在房地产交易管理部门办理了抵押登记。后未经抵押权人同意将已经抵押的房屋出售给其他购房人。

  存在的风险:购房人买到抵押的房屋以后,由于房屋被开发企业已经在房地产交易管理部门办理了抵押登记,因此购房人所购买的房屋将不能在交易管理部门办理合同登记和产权登记,因而所购房屋权益不能受到优先保护。

  2、将已经出售的房屋再次出售

  表现形式:开发企业将已经出售后的房屋,不及时到房地产交易管理部门给购房者办理登记,而是隐瞒已经出售的事实,再次将房屋出售给另外的购房人。

  存在的风险:由于房屋被开发企业两次或多次出售,购房者所购房屋会出现多个权利人。对于已经到交易管理部门办理了合同登记的权利人其购房权利能得到保证,对没有办理合同登记的购房人其购房权利将不能得到保证。

  3、采取售后包租、返租或给予固定回报方式高价分零销售商铺

  表现形式:以提供固定年回报、原价(或增值)回购、承诺无(低)风险投资等方式,分零销售大厅式百货商场、人防工程、各种酒店式公寓和办公楼。在与购买者签定购房合同的同时,在私下以另外公司名义(如以下属物业公司名义)与购房者签定委托租赁和经营协议,并承诺给予回报。或直接与购买者签定出售收益权合同,实行非法集资。

    存在的风险:

  一是可能存在欺诈,开发商以违背常识的高额回报为诱饵,骗取投资者高价购房,一旦达到目的,就携款逃匿;

      二是开发商融资或变相融资后,将资金挪用到别的项目上,一旦项目运作的某一环节出问题,会导致资金链断裂,回报也成泡影;

  三是商铺分零产权进行销售,形成业主众多,注定其结局差异很大,有的陷于多业主管理的怪圈,无法形成统一的市场氛围,长期空置,导致回报成空。或在最初阶段,开发商能按照协议给予一定的回报,但由于市场的变化,商场经营不善,无法达到预期的收益水平,导致回报也无法实现;

      四是开发商分零销售商铺,以高额回报为诱饵,导致投资者往往以获取收益为目的,对所购商品房屋位置往往并不确定,或销售时虽有具体位置,但在实际中也无法具体使用,导致根本无法办理房屋所有权证。

  三、如何防范

  就上述常见的陷阱,广大市民可以采取一“看”,二“查”,三“登记”,四“不轻信”的方式,将能有效避免购房陷阱。

  1、“看”

  看是阅读《商品房预售许可证》。

  是购房者在商品房交易前,看看开发企业是否具备《商品房预售许可证》。对《商品房预售许可证》的内容要仔细阅读,如销售的具体坐落、楼栋号和销售的期限等。对不具备《商品房预售许可证》的项目不要相信售楼人员的花言巧语,不要签定商品房买卖合同和给付定金。

  2、“查”

  “查”是查询所购房屋状态。

  对具备《商品房预售许可证》的项目,也不要立即和开发企业签订合同和给付定金。因为《商品房预售许可证》只是表明整个项目可以对外销售,但具体到每一套房屋,其状态并不相同。有可能开发企业将其进行了抵押,也有可能开发企业已经对外销售或已经被法院在交易管理部门进行了查封。因此,购房者对于自己已经看中的房屋,要到房屋所在地的交易管理部门查询该房屋的具体状态,看看所要购买的房屋是否有抵押、查封或已经被出售等限制情况,如果查询到有上述几种情况就不要购买。

  3、“登记”

  “登记”是指及时办理合同登记。

  购房者在经过上述步骤后,如果所看中的房屋可以购买,就可以与开发企业签订买卖合同。签订合同后要求开发企业立即打印联机备案单,联机备案单是开发企业必须将已经销售的信息传递到当地房地产交易管理部门的中心数据库,交易管理部门就能在计算机系统里记录销售的信息。对于2006年10月8日以后取得《商品房预售许可证》的楼盘,购房者要要求开发企业进行网上签约并打印合同(网上签约能强迫开发企业将已售信息传递给交易所),而不是开发商的纸制合同,在网上签约时要亲自输入自己的密码,并注意密码安全。

  在签订合同后十日内,要及时到当地房地产交易管理部门办理合同登记,以保护自己的购房权利,防止开发企业将自己已经购买的房屋再次出售或拿去抵押。如果开发企业不能按时办理合同登记,要及时向当地房地产交易管理部门投诉或通过司法渠道维护自己的权利。

  4、“不轻信”

  对于开发企业的所谓的“高回报、高返租”宣传不要轻易相信。

  不要去购买分零销售的大厅式商铺和农贸市场。切勿瞄准高收益率,听信一些片面的误导性宣传,盲目跟风投资房地产。要正确甄别相关的宣传信息,做深入细致的市场调查,对市场变化、所投资项目的收益能力及投资面临的潜在风险要有客观、理性的判断,要强化投资风险防范意识。

参考来源: 个人住房贷款管理办法

WeiyiGeek:
大修基金 大修基金归集和使用 叶晓峰 63051573

两江新区龙睛路2号凯比特大厦A栋105

WeiyiGeek:
63085698

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63051573

[cp]#重庆财经事件# 【北辰实业27.8亿夺得重庆两江新区悦来组团三商住地】日前,重庆主城区成功出让5宗地块,土地出让面积超48万平方米,成交金额共计29.4亿元。其中,北辰实业以27.8亿底价一口气连夺两江新区悦来组团的3宗地块。该3宗地分别为:重庆市两江新区悦来组团C分区C05-1/07、C05-3/07、C06-1/06、C09-2/06、C10-3/06、C10-1/06号宗地(宗地一),C标准分区C14-1/06、C14-2/07、C18-1/07、C18-6/06号宗地(宗地二)与C分区C15-2/07、C17-5/04、C18-3/06号宗地(宗地三)。[/cp]